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不動産
解答２
ここからは、不動産に関する問題です。不動産では、法律的な表現が多く、難しく感じる方も多いようですが、慣れてしまえばどうということはありません。まずは、機械的に問題をこなしていってください。ある日突然不動産という科目が簡単に思えるようになります。これが、言葉に慣れたという合図です。2級FP技能士試験で問われる範囲では、意味としてはそれほど難しいことを聞かれているわけではありませんから、慣れてしまえば簡単に思えるのは当たり前なのです。では、慣れるために問題をみていきましょう。
まずは登記についての出題です。これは、基本問題です。難しく見えても気のせいです。慣れるはずと自分に言い聞かせてください。
まず、選択肢１です。これは、よく出題される記述です。借地に建物を建てる場合は、借地権の登記がなくても建物の登記があれば借地権を第３者に対抗できることになっています。
最初ですから、この文章を簡単な文章になおしてみましょう。
「Aさんの土地にBさんが建物を建てた場合、建物の登記があればCさんにここは自分の借りている土地だと主張できる」
これを法律家っぽくかっこよく言うと最初に見た文章になるということです。文章の意味はわかりますよね。これが、最初に慣れてくださいと申し上げた理由です。説明が長くなりすぎますからもうやりません。文章が難しいと思ったらこのように簡単な文章に直すことを試みてください。
選択肢２は、誤り（正解肢）です。法務局で誰でもみれます。
選択肢３は、内のり法と壁芯法の話です。面積を示す方法が２つあるということですが、通常、マンションの専有面積は、登記簿では、内のり法で示され、パンフレット等では、壁芯法で示されています。
選択肢４は基本中の基本です。登記簿には「公信力がない」この記述が載っていないテキストは存在しないと思います。絶対に選んではいけない選択肢です。
解答１
不動産の公的価格に関する出題です。公的な不動産価格には、公示価格、基準地価格、相続税評価額（路線価）、固定資産税評価額の4種類があります。２級FP技能士試験では、これらの４つの公的不動産価格の特徴を押さえておく必要があります。
この覚え方には、コツがあります。4種類の公的価格は、特徴が似通っている箇所が多いのです。ですから、それぞれの違うところを重点的におさえてしまえば試験対策としては十分というわけです。
今回の問題の中心となっている価格判定の基準年については、固定資産評価額のみ3年ごとの評価替えとなっています。後は、すべて毎年です。たったこれだけ知っているだけで、選択肢２及び４が消えます。次に、基準日ですが、基準地価格のみが7月1日となっており、後はすべて1月1日となっています。よって選択肢３が消えますね。
これまでに何度も申し上げていますが、似たようなものがいくつか並んでいる箇所では「違い」を先におさえてください。この問題のように試験にもよく出題されますし、こうしたほうが、覚えるのも楽だからです。
解答１
宅建業法に関する問題です。ひっかけもありませんし、点数をくれる問題のようです。せっかくですから確実に得点を稼いでいきましょう。
選択肢１は、正解肢です。自ら賃貸は、宅建業にはあたりません。基本中の基本です。間違えた方は必ずテキスト等で見直しておいてください。試験本番では、この選択肢を即答してさっさと次の問題に行きたいところです。
選択肢２の記述は、宅地建物取引主任者の業務です。代表者でも宅建資格がなければ、これらの業務をおこなうことはできません。
選択肢３は、合計で1ヶ月です。
選択肢４は、超える部分が無効になるだけです。
宅建業法については、不動産の中では、まずます出題の可能性は高い箇所です。基本項目だけは押さえておいたほうが良いと思いますよ。
解答４
借地借家法に関する問題です。賃貸人、賃借人とかわかりにくい方は、大家さんと住人に置き換えてください。問題文がわかりにくいと思ったら、わかりやすく置き換えてみると最初に申し上げましたよね。
では、解説。
選択肢１は、正しい記述ですが、もう少し付け加えて覚えておいてください。期間の定めのない借家契約では、賃貸人、賃借人ともにいつでも解約の申し入れをすることができます。ただし、賃貸人（大家さん）からの解約申し入れについては６ヶ月の猶予期間が必要となり、かつ正当事由も必要となります。返してもらえる気がしませんよね？ですから、定期借家契約という契約が存在するのです。
選択肢２も、正しい記述です。建物の賃借権は登記がなくても引渡しがあれば第3者に対抗できるとは、住んでしまえば、「ここは私が借りた部屋です！」と主張できるということです。
選択肢３も正しい記述です。「～を対抗できない。」と日常生活では使わない表現がされていますが、これは法律的な表現としてはよくある表現です。通知をしていないと「契約時に約束したじゃないか！」と賃借人（大家さん）は言えなくなるという意味です。
選択肢４は、誤り（正解肢）です。原則的には、借り手に不利な特約は無効となりますが、造作買取請求権は、特約で排除できます。「造作買取請求権」とは、クーラーなどを後付した場合に「買い取って」と言う権利です。借地契約における「建物」買取請求権は、特約で排除できませんよ。「似たものの違い」です。押さえておきましょうね。
解答１
都市計画法に関する出題です。都市計画法までは、なかなか手がまわらないかもしれませんね。こういう箇所は、選択肢を一つでも減らせればぐらいの気持ちで望めばいいです。そのかわり、とるべき箇所ではきっちり得点してくださいよ！
では解説。
選択肢１は、許可権者は誰かという質問です。原則的には、都道府県知事です。では、県をまたぐような開発行為の場合は、どうしますか？都道府県知事が2人になりますね。こういう場合は、許可権者は国土交通大臣になります。これは、理屈づけが簡単なので頭にはいりやすいですよね？
市街化区域内の１０００㎡未満（３大都市圏では一部５００㎡未満）の開発行為（小規模開発）については許可は不要となっています。許可不要の面積基準は、区域ごとに異なりますが、「小規模開発については、許可不要」とおおまかに覚えておくと良いでしょう。
選択肢３は、でたらめな記述です。これでは、一つ開発するのに何十年かかることやら・・・
選択肢４も、もっともらしい記述ですが、やっぱりでたらめです。所有権が移動しているわけではないので譲渡することはできます。ただ、しばらく自由に使えないのですけど・・・。
都市計画法については、出題されている箇所はそれほど難しくはありませんが、毎回出題されるわけではありませんから、後回しでよいです。不動産の学習は、借地借家法や建築基準法等を優先させたほうが効率的です。
解答２
建築基準法に関する出題です。といっても今回は、1問ですか・・・・。でるときは2問でるんですが、こればっかりは仕方ありません。1問であってもここは、確実に得点しておきましょう。
選択肢１は、接道義務についてです。これは、正しい記述です。ポイントは「原則として」「幅員4ｍ」「接道2ｍ」です。「原則として」は、見逃してはいけません。2項道路という代表的な例外がありますから、これをお忘れなく！
選択肢２は、誤り（正解肢）の記述です。「２つの敷地にまたがる～」パターンの問題ですが、このパターンには、「用途地域」、「建ぺい率・容積率」、「防火地域」の３つのバリエーションがあります。用途地域の場合は、過半の属する方です。何度も同じことを書くのは嫌なのですが「似たものの違い」はおさえましょうね。どのパターンで出題されてもおかしくありませんから、残りの２つも調べておきましょう。
選択肢３は、絶対に覚えておいてください。これを知らないと建ぺい率の計算問題も正解できなくなりますから。1個知らないだけで複数の問題ができなくなるなんて非合理的な学習でしょう？
選択肢４も絶対に覚えておいてほしい項目です。これがわかっていないということは容積率の計算問題も解けないということです。選択肢３、４の記述は、計算問題をときながらしっかり頭に入れておくようにしてください。
解答４
不動産取得税と登録免許税に関する問題です。この問題は知らないとまったくできません。この問題の正解肢は少し細かい点ですが、おおまかな概要くらいはみておいてください。
選択肢１は、相続の場合、不動産取得税は課税されません。その他、法人の合併・分割、土地信託方式による土地の信託についても課税されません。形式的な所有権の移転の場合は課税されないことになっているからです。ですから、贈与の場合は、ほんとに所有権が移転しますから、無償の贈与であっても課税されることとなります。
選択肢２は、不動産取得税の特例についてです。不動産取得税には、一定の建物・土地に対して特例が存在します。「一定の」とは、細かい要件はともかくとして居住用のものです。居住用のものについては、生活の基本となるものですから、税額が軽減されるのだと思っておいてください。
選択肢３は、難しいかもしれませんね。表題登記と書いてありますが、普通は、表示登記といいます。建物を新築した場合、一番最初は、登記簿がありませんよね？ですから、登記簿を作ってもらいます。これを表示登記といいます。この表示登記には登録免許税は課税されないことになっています。
登録免許税には、住宅用地の特例はありません。登録免許税の特例があるのは住宅用の家屋です。ちなみに、土地の所有権移転登記に関しては平成20年3月31日まで税率が本則の１／２とされています。
解答３
不動産所得の計算についての出題です。どうみても所得税の問題です。何度も申し上げていますが、所得税は、2級FP技能士試験において一番重要な科目なのです。絶対に力をいれてやっておきましょう。
選択肢１は、建物の減価償却についての質問です。これは、平成10年4月1日以降に取得した建物の償却法は、法人・個人ともに定額法で償却することとなっています。この場合、個人はもちろん、法人であっても償却法の変更はできません。
選択肢２は、２級ＦＰ技能士試験の常連の誤った記述です。不動産所得が赤字の場合、土地の取得にかかる負債利子は損益通算できなくなりますが、損益通算できないのはこの部分だけです。
選択肢３は、正しい記述（正解肢）です。固定資産税は、業務用にかかる部分については、必要経費とすることができます。その他の税金の必要経費算入についてもチェックしておいてくださいね。
選択肢４は、絶対に選んではいけません。考えてみましょう。この収入はどうするのですか？申告しないと脱税ですよ。将来、返還するものであれば収入とはなりませんが、そのような記述はありませんし、普通に考えれば誤りの記述だとわかりますよね？
解答２
不動産の賃貸に関する問題です。こういった問題は、勉強して正解するのは、難しいですね。問題を作ろうと思えばいくらでも作れますから。間違えてもあまり気にする必要はありません。
選択肢１は、普通に考えて記述の通りですね。企業を相手に商売した方が、売り上げは大きくなるけど、景気変動の影響をうけやすくなるというのは、たいていの商売にあてはまるのではないでしょうか。
選択肢２は誤り（正解肢）の記述です。固定資産税に軽減措置はありません。
選択肢３・４はその通りですね。普通に考えればよいです。特におかしい記述はありませんね。
あまりお勧めはしませんが、試験テクニック的には、正解肢である2番だけが税金に関する記述が含まれている点に着目してみましょう。同じテーマにみせようとしていますが、あきらかに他の選択肢と違うテーマになっている記述ですね。こういう記述をまず疑ってみるのも悪くはありません。ただ、たまにこういう問題があるという程度ですから、これに頼らないようにしてくださいね。
解答３
この問題は、受験生の混乱を狙った問題。2級FP技能士受験をする段階でこの辺の話をすらすら言えるようなら、迷わず1級FP技能士を受験しましょう。知らなくても気にする必要はありません。ただ、知識ゼロでも正解を選ぶことはできます。
正解肢である3番。収益の額より投資額のほうが大きいと有利だと書いてありますよ。100万円の収益を得るために200万円の投資をおこなうのですか？おかしいですね。ですから、この選択肢が誤り（正解肢）です。
細かい知識は下記に記しておきますが、知識がなくても正解できる問題が出題されることは覚えておいてください。簡単にあきらめてはいけませんよ。
レバレッジ効果
借り入れをおこなうことにより、自己資金のみで投資をおこなうよりも収益性を高めることをいう。見込みを間違えた際には、大きな損失を被る恐れもある。
デュ－デリジェンス
一言で言えば「精査」のこと。経済的な側面や法的な側面等から詳細に調査をおこなうことをいう。
正味現在価値法（ＮＰＶ法）
不動産投資の投資金額の適正額を求める際に、現在価値ベースでキャッシュフローの総額を計算して投資判断を考える方法のこと。現在価値は、将来価値に複利現価率を乗じて求められる。この値がプラス（収益の方が多いということ）であれば、この不動産投資が有利であると判断できる。
内部収益率法（ＩＲＲ法）
不動産に対する投資額の現在価値と不動産から将来得られる予想収益の現在価値の合計額が等しくなるような利率のことを内部収益率という。内部収益率が投資家の期待収益率を上回っていればこの不動産投資は有利であると判断される。
  
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